物业税之深度解析（下）

四、物业税的具体操作方式

通过以上分析我们已经对物业税有了一个大概的印象，但是任何一种政策的真实效果会是如何那还要看他在执行层面上的具体操作，而现在的物业税还只处于放出风声测试民意的阶段，没有具体方案，最终细节我们也不得而知，所以也只能是猜测——猜测就猜测吧，那么就让我来给这将要出来新事物算一卦，留贴在此，等日后咱们再来看看当初算得准是不准。

1.物业税出台，土地出让金会取消吗？

做梦呢你！上面说的您都没看是吗？要知道，人家是来增收的，你却总想要减负，你也不看看咱人民政府是干什么的！政府卖地赚钱天经地义，虽然说是公有制，理论上地皮是大家的，可是你的东西我偏要卖给你，而且还是天价——实际上给你的甚至连地皮都不是，而只是卖给你70年的使用权，过期还要续费的呦！

那这比钱我收完了，现在又感觉不够花的了，我就要在此基础之上再多收一份每年的“拥有税”，你觉得不合适吗？你不乐意吗？不乐意我也收，我就收了，你能怎么地？不服？呵呵，不服你死去！

所以说，所谓的物业税，其结果简直就是燃油税的翻版：到最后就变成，燃油税收了，道路通行费和高速费一分都没少，养路费改了个名字继续（比如天津、上海、西安），而油价呢，一定会上涨回来，甚至要比税改费之前还要高得多——当然了，这也是中国一切改革的必然归宿，您不信吗？呵呵，不信您就走着瞧！

2.如果物业税出台的话税率会是多少？

要想知道税率定多少，那先要知道谁是决策人，而他们的动机又是什么。

让我们还是从房价谈起吧！

上面已经说过了，如果不出意的话，中国的房价是永远都不会降下来了，它只会受制于民众收入的增长速度，伴随着通货膨胀而稳步上涨，并且在最大的范围内完成它榨取民众财富的最终使命。如果你和我一样认为这句话是正确的话，那么这句话就还有另外一层意思，那就是，当有意外发生的话，房价就会下跌，而且是剧烈的下跌。而这个意外就是剧烈的经济危机！

当经济危机严重时，失业率大增，民众收入水平下降，当大量房屋无法偿还当期贷款的时候，这些断供的房屋就会被抛入市场，房市轰然倒塌，而伴随而来的就是经济崩溃，社会动荡，甚至政权不稳。这种现象会出现吗？说实话，我不知道，但是我绝对不希望它出现，而且我也相信政府方面也不希望这种景象出现。他们也一定会想办法来避免这样的危机，而其中一个措施就是这个物业税了。

要知道，在中国任何一部法规的出台那一定是各方利益博弈的结果：老百姓那自然是要榨取的，只要别把他们逼反了就好，要不大家都没得玩儿；你中央爱吃肉，我地方上也得有口汤；领导们赚大钱，基层也要有甜头，这样大家一起团结奋进共同富裕，这才叫做和谐社会嘛，要不然这大热天的，谁有工夫跟着你瞎混呢！

既然每部法规都是如此，那这物业税也不会差得太离谱：现在中央政府又分税制，又印钞票，吃的是肥头大耳，地方上没钱怎么办，那你们就去搞土地财政，如果出了民愤呢？那咱们就往开发商身上推，就说他们是奸商——对了，还有温州炒房团！那要是老百姓还不认可呢？那地方政府就做白脸，来个强硬的，中央呢，我就假装是红脸，在电视上替老百姓说几句公道话，不行就哭一把都没关系，然后再出台几项政策，但是一定只能起到反作用——所谓体穷人说话，替富人办事嘛！这样中央地方一唱一和，把老百姓狂涮一把，回头再看，那房价早已一路向上绝尘而去，呵呵，看上去很好！

本来很好的局面，可是忽然就遇到了经济危机，中央地方任你再怎么演双簧，这房子也卖不动了，中央虽然不愁吃，可是看到地方不好过那也是很心急，另外也怕他们没钱红了眼真把老百姓逼急了弄出大事不好办，所以作为中央一定要给地方策划出新的财源才行，这也是他们义不容辞的责任嘛！（什么？你说让中央从自己掏腰包往外掏钱补贴地方？和地方分税？……这个么？……啊，我看咱们还是接着榨老百姓吧，呵呵，他们还能忍！）

上面说的就是政府的动机：地方政府缺钱，急需新的财源，中央政府要给政策放行，但是一定要把控制权紧紧地抓在手里，由此想来，这新出的物业税一定是由中央制定指导税率，然后地方政府根据各地经济发展情况和地区差异可以在一定范围内有所浮动——或者以税率浮动形式或者以另收附加费的形式来调节。至于税率么，决不会是一个永远不变的固定数值——在法规上肯定会规定每年由中央政府根据经济情况上下调节，由此来作为中央控制房市的一个得力手段。原则如此，但是实际上呢，我再此可以做一个大胆预测，在实行之初，肯定很少，以免民意沸腾，然后逐年地悄悄增加，GDP快时就大幅加税，GDP慢时就小幅减税，但是总体趋势肯定是越来越重的，您不信吗？呵呵，那咱走着瞧！

（博主备注：已经出来口风鸟，1.5%，估计心里价位是1%，嘿嘿！先有减免，然后逐步取消就是，先把套放上，然后逐步加紧，这是一贯的套路。）

3.物业税的征缴对象

物业税开征的消息透露之后，各种说法就纷纷出笼，莫衷一是。当然了，这也难怪，博弈嘛，本来就是少不了要混淆是非、操纵一下民意的，那么咱们在这儿就来对这些个说法一一分析一下，去伪存真，看看真实的物业税更有可能是一个什么样子。

说法一：物业税只对今后购买的房屋征收，而在此前成交的房屋则不在征收之列。还是那句话，人家出来是搞创收的，不是给你减负来的，之所以推物业税，就是看中了你们的手里的存量房屋，那就是政府手里的人质，嘴里的肥肉，要是都给你们免了税，难道想让我白玩儿不成！而且退一步说，就算真的实行已购房屋免征，那么所有的房屋就会变成两套价格体系，那日后看到一套房屋，我们首先要做的就是先要区分出这套房屋是含税的还是不含税的，是依从旧体系的还是依从新体系的，而更麻烦的事情还在后面：产权、抵押、交易、税收、拆迁、评估、房价、贷款、转让、诉讼、规划，所有所有和房屋相关的事物都必须建立两套体系，这要多大的行政成本和社会成本才能完成呢？——可是要不这样难道还有更简单的方法吗？也许有，但是我想不出来。更何况老住宅免税，那对新住宅公平吗？如果对新房销售打击太大影响政府卖地收入怎么办？这些都需要政府慎重考虑，毕竟手心手背都是肉，如果弄得新税还没收到，旧税倒没了那可就太不划算了！所以，经过以上分析，也只能是新房旧房一块儿收，为照顾公平和情绪，最多按照年份不同，实行不同的税率，我想这可能是最可行的方案了吧。

说法二：物业税只对豪宅征收，对普通低档住宅免税。什么样的住房算豪宅，什么样的又算普通呢？你以什么标准来判定呢？房价？这当然不行，因为房价一直都在变化，而且只要房屋没有经过交易，你给出的评估价格肯定就存在争议。那么以其他指标呢？地段、楼层、面积、朝向？还是以户型、结构、容积率？现在的房屋千差万别，哪有让人心服口服的标准呢？而且，就算你制定出了一个合适的标准，那么由谁来具体实施评估呢？税务局？他们不够专业，也没这份人力物力；房管局？他们人手还不如税务局多呢，除非扩编成立新机构——天啊！还是算了吧，要那样收上来的税养人都不够用！那么指派民间评估机构怎么样？也不成，一是没有，毕竟不是会计、律师、公证员，没有现成的事务所存在；就算有，政府也不乐意，肥水不流外人田嘛！而且非政府的机构权威够吗？这样费力不讨好，天天和老百姓吵架的活儿人家愿意干吗？所以对豪宅和普通住宅分别征税的想法好是好，但是并不可行，所以我想最有可能的还是各地根据所在区、街定出一个大体的价格参照水平，比如海淀区基数每平米1万，朝阳区基数每平米2万，等等（根据当年房价随时变更），然后结合住宅使用年龄和面积再乘以一个税率来计算出应缴税额——我的猜测大概就是如此了，您觉得呢？

说法三：物业税对第二套以上的住宅征税，而对仅有一套自住的家庭免税。对第二套住宅征税，前提是必须确切知道人家到底有几套住宅，要不人人都说自己只有一套，这税还怎么征呢？而如果税务局能够确切知道每个人名下的财产，呵呵，那不就变成官员强制性的财产实名申报了么？反贪局都做不到的事情你让税务局去做，可能么？这也太不符合国情了吧！所以唯一可行的办法是不去管它第几套房，见到房就上去征，要是征不到呢？实在征不到，那也就只好暂时算了！——请注意，这里说的只是“暂时”算了！

说法四：按家庭人口计算人均面积，决定是否征税。这个也不可行。让咱们来举个例子说明一下吧：假定现在税务局要征物业税，暂定由辖区税务所实施，这里有一套住房，房主是派出所的一位所长，那么税务所长给派出所长定税，你让他怎么定人均面积？一个是房主到底有几套房你并不知道，人家也不会主动告诉你，你只知道他们现住的这套。非常幸运的是，人家也愿意配合你对他征税，所以你每次上门时都能有人给你开门，你提问时人家总是客气回答，想看房本儿人家给你拿，想量面积人家让你测，你收钱时房主立码儿就给你点钱，你清点人数时人家正好都在家站那儿排队让你数。好了，这样的征收条件已经是相当理想了吧？可是还有问题，常年借住的人口计算不计算？暂时离家的在外的人口算不算？人家生活确实困难就是拿不出钱来，你看怎么办？这还是在大家都依法办事的情况下呢。现在如果房主（一位派出所所长）说了，既然你有定税的权利，那就麻烦你帮我把税定低点儿，最好是干脆免了，这样以后再有歹徒去你们税务所闹事我们也好及时出警，要不然明天我就要带人去你们单位抓赌，因为谁都知道你们没一天不在办公室打牌，而且玩儿的都还挺大……如果现在你是税务所的，你会怎么办呢？好了，如果你给派出所的减了税，工商所呢？街办事处呢？区委区政府的人呢？区委区政府的丈母娘小舅子三姨二大爷呢？你好意思不减吗？所以这么看来，国家根本就不可能把定税的自主权下放给基层，因为一旦这样，税收那是基本收不上来啦，忙了半天只是给下面的办事人员白白提供了一个创收的手段，光利于下层发财，而上层得不到实惠的事情是断断推进不了的。如果到时候你看到的文件说国家真就那么定了，那好了，我们立马儿就可以感觉松口气了——原来这物业税只不过是一场闹剧，我们只当他是放屁好了！

说法五：只对用来炒房的空置地产收税，对自助房屋免征。这一条就更好规避了。什么叫空置？你去了没看见人，那是因为房主刚好有事走开不在家，几分钟前都还在的。要不下次你提前预约吧，你定好时间房主肯定在——谁告诉你我们空置了，我们都是自住的……呵呵，服了吧？

说法六：只对商业地产征收，私人住宅免税。商业地产是一定要收的，至于私人住宅嘛，您别美，肯定跑不了你的！还是那句话——你也不看看咱人民政府是干什么的！

4.物业税的征收方式

方式一：

一种最极端的模式，基于对政府最悲观的揣测，物业税可能是这样的：政府到了财政枯竭难以为继的时候，真的没有钱花他们是会跟你急眼的，你老百姓不是不交吗？那我就上门强抢，我穿着政府公衣直接出面不方便，我可以雇黑社会去操作，然后再给他们分提成，只要通知公检法不去受理就是了，你不服？不服你上访去！你们要是敢组织起来闹事，我就让公安拘你，反正你不交税是你违法！就算把你打成脑死亡，那不就是陪你几万块钱而已嘛，小事一段了！你们要是还死赖着打死都不交，就给你停水断电，实在不行隔三差五半夜冲进去打你一顿，反正你报警警察也不管……

呵呵，看着眼熟吧？这就是现在的拆迁模式了。

可是这种情况真的会出现吗？我觉得不会！在拆迁中可以这样做是因为拆迁涉及的金额巨大，都是几十万的数量，有足够的利润在里面，而且拆迁是一次性的任务，不用天天盯着，可如果为了每月几十、几百块钱的收入去动用黑社会一家一户的收过去，那得花多大费用啊！——就算他是流氓政府，可是流氓也得讲成本不是？所以说这种极端情况是绝对不会出现的！

但是，您先别美！如果您是商业地产，那么你可能就会遭遇这种模式——当然是变相的。来上门骚扰你的可能不是描龙绣凤呲牙咧嘴的黑社会，而是些制服笔挺文质彬彬的工商税务。老百姓的钱我不好收，你在我的管片儿做生意，你的钱我要是再收不上来，这也太菜了吧！反正我收了税你还可以提价嘛，让消费者去买单好了。什么？现在生意不好做，提不了价？

呵呵，那就是你的事了——生意上的事我们不太懂，我们只管收税！

方式二：

一种最开明的模式，基于对政府仅存的一点信任，物业税应该是这样的：政府在精确统计每个人的房产、收入和家庭成员数量、关系的基础之上，制定出公平的税则，对普通百姓基本免税，只对商业房产、拥有多套房产和高收入的人士征税以实现调节贫富差距缓和房价上涨的目的。其具体方式是在领导干部以身作则的带动下全体应纳税人员严格按照上述税则及时缴纳——在每月工资收入中由所在单位代为扣除，就像现在的个人所得税模式。

呵呵，看上去很美好是吧？我想这也是许多人士之所以希望政府赶紧征收物业税的原因吧。愿望很好！我也强烈赞成并举双手拥护，但是问题在于——这可能吗？对老百姓都收不上来的税却想向权贵收么？好好看看现在的所得税你就知道了——你也不看看这税法是谁定的！

呵呵，我发现您比郭德刚都幽默！

方式三：

在流转环节征收。既然上门收税百姓不交，在工资里扣除大家都不高兴，那么就在流转环接收吧。平时你在家住的好好的，但是你应该交税，可你不交——你不交我也不去找你，我也没那么多工夫，我只规定一个逾期滞纳金就好了。可是如果有一天你要卖房，你不得过户吗，你不得取产权证吗？想过户你就得找我了，既然是你来找我，那咱们可就得先看看法律了。幽，我这儿一查您好像还有物业税一直都没交呢吧？那可不成，您先得把税交上，对了，还有这么多年的滞纳金，交完之后我才能给您办。什么？您没钱？没钱还买房？不行您跟买主商量商量看看这税是谁出，商量出结果了，您再来我这儿办，您别着急，我一定在这儿等您。您慢走啊！不送了……

呵呵，很和谐吧？——这就是养路费的征收模式了。

当然，这么征收，体制内的人还是会不高兴，因为他们也要交税呀？其实办法还是有的：他们可以给自己发补助嘛。车补、房补，现在再来个“物补”，反正发多少自己决定，不让自己吃亏就是了。

上面三种方式，您觉得那一种会成为现实呢？我选第三种。也许您还有其他的选项，那您也可以说说，咱们都写在这儿，等政策博弈之后，最终出台亮相时咱们再来看看最后到底是谁猜对了。

呵呵，咱们就看着他们怎么折腾吧！