房地产市场进入温和下探期

主持人：各位网友，大家好！欢迎您收看本期的行业风向标，今天我们讨论行业的是房地产。今天做客我们演播室的嘉宾是北京豪尔森企业的董事长李小宁先生。您好！
李小宁：你好！
主持人：房地产一直是一个很热门的话题，它不光是一直热，而且它一直在变，尤其是像今年现在入秋以后和之前几个月的连续量价起涨不同的是，金九银十肯定是看不到，很多人认为现在的交易量的萎缩是因为像二手房贷的一些缩紧，塌陷的一些投资，以及这个过高的价格限制刚性需求的购买，所以直接导致了购买量的下降，不知道李总对这种分析呈什么样的态度呢？
李小宁：今年房价目前阶段趋于一个僵持阶段，实际上是因为，今年五月份到七月份之间的一个突然的放量，把去年的一些刚性需求基本上消化掉了，去年压抑了一年的左右的刚性需求也是提前释放掉了，那么谁是开发商在市场的购买力突然放大的情况下，急剧的拉伸价格，严格来说，在很多从事销售公司来说，从他们得到的信息来表明，实际这个价格的提升已经把明年的预期价格都提上去了，本来计划说是这个价格等明年到位，在今年的上半年就已经提前到位了。
主持人：我今天看的很多楼盘就是一个月涨一千块钱。
李小宁：因为我们经济公司或者是开发商制定销售措施都有一个步骤，就是在预期或者房屋建到什么程度，卖什么价格，随着这个房子逐渐的完工，然后销售价格逐渐逐渐的提升，这是一个基本规律，但是这样快速的提升，实际上是因为市场的突然放量，一些开发商就是面对这个市场采取了紧急的应对措施，这样的话，在购买者给予入场的状态下，把价格快速拉长，所以今年的提升幅度是比较大的。
主持人：很多时候我们也遇到一些问题，我们去咨询一个楼盘，可能是问的时候，我们大概可能是一万六，什么时候开盘，过两天，等到开盘的时候已经到了两万多了。
李小宁：所以这样的话把明年的销售的价格提前透支了，也就造成了后期的僵持阶段，所以今年的整个变化是叫放量，拉升，快的结果造成了突然进入了僵持阶段，就是急剧的销量你会发现这个销量几乎是一个月之内一下就降下来了。
主持人：而且就是好像开发商，包括销售这块他们好像也很有预期，没有在金九银十的时候大势宣传，保住这个旺盛局面，反正都很平静的接受了这一点，那您对这种情况以及我们还有两个月，今年的尾市您又是怎么分析的？
李小宁：那就是由于市场进入了僵持观望阶段，那么几个原因造成，第一个就是有效的刚性需求释放，我们讲刚性需求分为有效和无效两种，所谓有效就是这个需求我是需要的，我是需要买房子，需要卖大房子，需要卖好房子，需要卖适合我的房子，但是我的购买力能够上，这就是有效的刚性需求，还有一种是无效的，就是我也想住好房子，但实际上我的购买力是够不上，那么实际上今年这种有效的刚性需求释放完了，那么进入的是一批无效的刚性需求，因为价格的快速上涨，已经把他们未来支付的能力大大降低了降低以后他只能进入观望阶段，这是第一个原因。第二个原因就是由于开发商在前期特别是去年年底或者今年年初进入市场，进入销售开发商，那么他们已经在上半年，或者在几个月之内完成了全年的任务以后，他们也不想急于买房子，把现有的房子可能存起来，为了拉高更高的价格，再去销售。其次今年他已经完成任务了，比如他的定额，他各方面已经完成，他手里的房子不多了，他为了想再卖更好的价格，为了明年再获得更多的利润，他就把房子屯起来，屯起来就是所谓捂房、惜售，也不排除这样的，所以他也不急于去卖。或者说它不像降低价格区卖，这样就造成了他在这种状态，有些项目的供应量降低了，也造成了就是你说的这个就是你去了以后，可能去需要的这个房子没有了，可能有的是你现在不需要的，比如说有一些不太好的，或者比较大的户型，不大好的户型，或者是不太好的户型在市场上甚至价格还相对比较便宜一些，但是你不想买。所以这种供需结构性错位，造成了大家进入了观望，我再等一等，看一看。
主持人：销售这一块就是说我销售压力不大，不像之前我非得把这个房子赶快销售出去，而现在很多已经像您说的已经完成了这个销售业绩了，可能会为明年甚至更远的一个布局赶紧把房子压下来，所以这就导致了交易量的下降。
李小宁：但是呢，还有一种情况就是今年下半年进入市场，所以你现在注意看，现在目前就这个月有相当一部分开发商推迟了开发时间，为什么？就是第一就是上半年没有尝到这个涨价的甜头，他并没有获得利润，那么下半年进入市场，恰恰又进入萧条观望期，他为了谨慎起见，价格定高了，别人不买账，定低了吧又怕到时觉得不划算，所以他反而就是在观望，就是等着市场一旦有一个恢复期，或者出现一个回暖，然后在把自己的房子推入市场，所以在这种状态下也不排除有相当一部分是这种情况，下半年进入市场的，他摸不准市场，所以他要等等，要观望一下，甚至有可能再推迟一下开发时间，等市场回暖以后再进入市场，以获得一个更好的回报。
主持人：您觉得这种焦灼和僵持的时机会持续多长时间呢？包括会不会又会像今年年初的这样，因为之前压抑的一些购买需求导致一些房价报复性上涨。
李小宁：今年这个时间我个人感觉，现在目前我认为是一种温和下探，所谓温和就是它不会像去年一样跌的比较急，原因是什么？刚才我讲了，就是上半年进入市场，它已经获利了，已经完成了全年的销售额，它不需要再急于进入市场，它准备过冬了，把所有的房子留下来等明年再慢慢卖。争取再卖一个更好的价格，等开春再去卖，因为我们知道，进入冬季房子是一个销售淡季，这是第一个原因。那么第二个原因就是因为今年的下探时间是一个渐次性的，就是我刚才讲的，就是由于前期的一个获利，还有一部分由于它后期进入市场，就是下半年进入市场，它在观望，观望的结果是没有更多的价格出台，也就是基本上现在市场所谓的均价大部分是平衡于上半年的价格，新进入市场准备开盘，包括这个月准备开盘的一些开发商，他并没有急于把价格推出来，所以你市场上没有新价格去衡量，所以你说它涨了跌了基本上都是在老盘的情况下去平衡这个市场，或者在市场已经销售的房子，未来还没有进入市场，它的价格没有明确拿出来以后，也没有办法平衡市场的这些价格，所以在这种情况下，也造成了什么呢？就是原来的进入僵持阶段还剩下点尾盘，或者剩下点房子可能会打折，打折销售，或者是不太好的项目先把它卖出去，获得一个市场，先搞一个促销，价格稍微降低点，给个折，所以实际上现在是一种温和下态，还没有一种全面的下探，但这个时间我个人感觉比去年要长，原则意义上讲，这个时间他的斜率会变缓，但实际上它的周期变长了，也就是说这个探底的时间比去年要长。
主持人：这个幅度呢？
李小宁：幅度上现在要看明年上半年经济状况，因为我个人感觉房地产在一个比较高的价格上，受周边的影响非常重，如果说过去我们可能还由于这个一线城市，由于外来人口的购买，由于热钱的流动，造成一些房价的暴涨，那么随着它涨到一定程度以后，他更多的是受周边因素的影响，因素来自几个。第一个是国际环境，国际环境目前国际方面的市场还没有真正的启稳，也就是说还没有真正的到底，目前国外的比如美国、英国、或者是欧洲一些国家，基本上还是在下探阶段，虽然有一部分局部好像是，比如说澳大利亚开始经济上的局部回暖，但是因为澳大利亚的市场比较特殊，它和其他的一些洲的经济不是特别的紧密联系，所以受他们的影响是有限的，所以在这种状态下逐渐的回暖，是因为他这个特殊地理位置决定的，那么像欧美一些国家他现在还没有真正的到底，他没有到底对我们的市场实际上是一个间接的影响，原因就是说经济这种东西，中国特别是越来越和全球结合越紧密的时候，那么相互之间的制约往往就是说有可能在天平平衡的一个苍蝇都会把这个天平偏在一边。因为已经是到这种胶着阶段了，所以说任何一点外来的因素都会影响市场。
主持人：但现在很多人我们只关注谁成为市长了，很少有把眼光放到全球或者放到全球经济角度上来看，所以就是说明年的话按照您来说，不光要看咱们国内的经济，还要看全球经济。
李小宁：这是第一点，第二点就是说还要看国内的经济，现在目前的今天刚刚第三季度的GDP是8.9，那么就是从经济数据上是比较乐观的，第四季只要完成9.3就差不多就可以完成全年的任务了，但是这里面我们要看到一点，今年的经济回暖以后，只是我们的一部分，不是我们的全行业的，特别是我们的外贸行业，在GDP占两个点的外贸出口行业，那么这一快还没有回暖，还是复苏，那么复苏的影响随着这国际上的这种反倾销，贸易保护主义，这些方面政策的出台，如果形成一种全球范围的连锁反应的话，那对中国冲击又是一次浪潮，而且这时候冲击可能比上一次浪潮可能会大一些，这次冲击就更厉害。
主持人：从轮胎这个事件一直开始，包括多个国家多个行业已经对这个项目提出特殊保护的一些法，其实我觉得确实是会有一个连带的效应，我们打官司也是两三年以后的事了，已经过去了。
李小宁：这个东西的影响对我们的房产市场会有什么样的间接影响，就是因为他的经济不景气，造成了国内其他经济受他的拖累，受他的影响，因为毕竟它占了很大的份额，应该说他在所有的行业内占很大的份额，那么他不能回暖，拖累整个经济的步伐，昨天在一个论坛上曾经有的学者提出来，今年是V字形反转，明年是反V字形及还有一个二次看低的过程。
主持人：算是比较悲观的一个。
李小宁：但是它的悲观的时候有足够的论据支撑着，就是因为考虑到我们的经济还要受外部经济的制约，单纯靠拉动国内消费是一个时间，还有一个国民性等等很多因素决定的，不是简单的靠促销点家电，促销点汽车什么的，这个东西把消费拉起来，这个不是那么简单的，而且这种消费往往是什么情况呢？有的是一次性的。比如说卖一辆汽车，可能未来八年五年不会再买了，一次性消费完了，可能汽车行业拉起来了，但别的行业呢？我买了汽车就不能买别的东西了，这抑制了别的消费行业，你要知道，当你收入有限的情况下，你的国民收入有限的情况下，你买这个就买不了那个，你的消费是有限度的，它不是无限消费，现在最大的问题是你的收入没有，所以我们现在有一个统计没有出来就是失业率，就在发达国家，你像美国基本上是在10，美国统计这个数据是经常不断的披露这个数据的，欧洲也是统计这个数据，就是衡量一个经济是不是回暖的一个很重要的标志，就是失业率，你的失业率是不是降了，我们没有统计这块，实际上我们失业率很高的，但是没有统计出来，没有统计出来并不因为他不存在。失业率代表什么？代表你就业的问题，因为我们目前很明显的感觉产能过剩，我们现在是产能过剩，因为产能过剩的原因造成的直接结果就是失业，造成失业率提高，这是肯定的，中国又是个人口大国，那么这些东西如果失业率在居高不下的状况下会带来负面的影响。
主持人：产能过剩的几个产业来说，其实跟房地产关联的产业非常多。
李小宁：我们的产能过剩比如说建筑材料生产行业，对不对，然后我们还有一些其他的消费体，比如跟建筑有关系的，比如电力行业，还有一些其他的，比如咱们讲其他的比如说塑料、钢材以及其他的一些玻璃等等等等，甚至我们的一些涂料、化工之类的它相关的行业非常多，而且这些东西的影响呢，在国内冲击，我们现在知道，我们的外贸企业迫使转向内销，可是转向内销的一个直接结果是什么呢？就是产能更加过剩，原来本这些东西，比如我们的企业出口国外，我们的面砖、陶瓷出口国外，原来他生产东西主要是销售到外面去了，现在他迫使往内地转，往内地转加剧了内地的供应量，内地这种石材面砖的这种竞争，那么直接结果就是产能更加过剩，那么外销如果外贸全部转向内销，那么对内贸的冲击力是非常大的，所以这种影响都是显而易见的，当这种东西没有真正的回暖，没有真正的好转以后，我们还不能轻言我们的经济已经好转了，已经回暖了，我觉得现在说最主要的看明年一季度，明年一季度的指标决定了明年的全年走势，这非常重要。所以说有些学者提出来，明年一季度可能会继续下滑，比如今年四季我们会是九点几的GDP那么明年可能会下滑，那么下滑到什么程度，也就是说取决于房地产，探底能探底到什么程度，房地产实际上受经济的影响，尽管我们现在认为它好像还不完全和经济相关，但实际上房地产这个东西在一个高价位上，任何一点点的影响都会使它摇摆不定，特别是达到僵持阶段你买房子很可能会因为很小的一点因素就会使房价产生一点变化，或者使购买力产生变化，我们可以从股市上可以看到，股市是经济的晴雨表，股市上最大的问题就是投资信心，其实你说股市流动性资金有没有，有，不差钱，咱们可以简单讲不差钱，按中国股市的量来讲是不差钱，但是差的是什么？差的是信心。
主持人：其实房地产也有这个问题，信心他不像流动性资金来说，可能没有钱了我补一些钱来就可以了，但信心可不是说涨就涨。
李小宁：因为你在一个市场不好，你比如股市这个，股市信心来自什么地方？来自多方面，第一个政策，对经济的预期，然后再加上对自己未来的支付，这个能力的预测，我未来是不是要，比如我过去我在经济比较好的时候，我拿30％的股去炒股，那么现在经济不好了，我可能拿20％，我留10％作保险，还要做一些预防未来的风险的一些基金，所以投资股市钱就比较有限了，那么这种情况下都是对信心的一个影响，所以我讲既然它对股市这种东西投资有影响，那么同样适用于房地产。作为投资来说，如果把房地产作为一种投资产品来说，或者说是投资商品来说的话，那么他的信心也是非常重要，因为毕竟房地产他这个商品太大了，它对经济生活影响太大了。
主持人：我们现在有一个信息就是说，2010年我们的保险资金会进入不动产投资这个领域的话，他会不会对现场的现金，包括像资金量、流动量有一些提震。
李小宁：应该有一些影响，但是最主要的是看这些钱流到什么地方，是用于什么样的支付。
主持人：股市和楼市不完全一样。
李小宁：对，你关键是它不是说我流入股市，我拿着钱去买股市，或者是买基金，股市钱多了，自然就拉动股市了，资金流出自然就拉低股市，股市变动，都是由资金流出流入。房地产还不完全一样，房地产毕竟它是在一个时间内去运作的事情，你比如我现在有土地了，并不等于房子就能卖出去。这是完全两回事，现在你说我们很多企业有大批土地，一作评估，那可以评的很高，但是并不等于他是盈利的，也并等于他有这笔钱在这儿，他只是屯了一些地搁在那儿，那是未来的预期，比如说地将来能涨到什么价，我卖出去是什么价。保险这批钱进入市场也是这样，关键是要看它干什么事？你购买土地，还是用于开发、建房，还是在房子里面做一些其他的投资，你关键是要看它这个钱用在什么地方。
主持人：就比如说我选择是这种商品的房还是选择其他。
李小宁：对，都不一样，如果它说这笔钱是用来购买商品房，那么它购买来干什么，如果是为了在市场同样和普通人一起争这个房子，那肯定会造成房价上涨，因为他把这个需求加大了。但是如果它是投资，它去买块地，他是为了去做开发，或者是干什么，那情况又不一样，如果甚至是做保险，或者做其他什么，那又是不一样，所以说它对市场的影响最主要的是要看钱用在什么地方。
主持人：就是说现在还不能单纯从这个信息上面，我们就可以说这种政策放开了以后，会对我们中国的房地产投资格局产品什么样的变化，格局不一定产生变化，甚至以后效果还是什么的都是个未知数。
李小宁：对，现在说不能简单的就是说因为有钱了，同意进了什么钱了，然后这个市场就会变成什么样，恐怕这样还比较简单一定要看这个钱用在什么地方？是怎么用？而且是以什么样的速度进入市场，这很关键，有时候给你一个总量，这个分成到月、到天的话是变得非常非常小了，那么进入市场流通的速度如果很慢的话，对市场的影响也非常小。
主持人：可能是个好消息。但是说具体能好到什么份上，或者说是真正能产生什么样的效果，还有待衡量，除了这一点的话，我们还有就是昨天（10月20日）听到住建部又说出了一个观点，就是说我们住房改革的市场化方向不会改变，在这种情况下刚才您说了咱们现在就是一个胶着一个平衡的时候的话，小的东西也会影响到房地产的走势，现在这个住建部抛出这么一个观点，我们应该如何解读它？它对后势有没有一些实际的影响？
李小宁：我感觉还要看他的细则，这只是简单讲只是一个原则化，就是改革的方向不会变，我们去年说前年说后年明年说都没关系，他是方向性的东西，他是非常原则化，最主要的是我们看住建部最主要的细则是什么？比如对二手房是什么政策，对保障房是什么政策，对土地是什么政策，甚至对一些其他的商业用房是什么政策，我们主要是看他的细则，不是看他一个方向性的口号，这个东西你放在三年前提也是这个意思，我的方向不变。
主持人：我里面可能把细则，对有一些地方做了很大的改动，大家都不会对这个方向进行改变。
李小宁：对，所以说这个话太原则了，所以说没有办法判断，只能就是说按照目前的政策还继续实施，只能是这么理解目前没有方向性的改变。
主持人：大家现在提出这个观点，是不是也要向社会上的一些其他观点要表个态，也不排除这种政府在某一阶段面对市场要发点声音，至少要强调点东西，这个不排除，但是这个话我个人感觉比较原则，就是方向性没有细则，所以我们要看住建部最主要的是要看它出台具体细则，就是针对某些，这些东西恰恰是影响市场的关键，而不是这样简单的说一个方向性，或者什么会产生更大的影响。所以就是说后势的走势还是看市场。
李小宁：还是看市场，但是作为政府主要的职能部门，它的政策确实对市场有很大的影响，比如90、70政策出台以后，因为那是一个很大的细则，就非常具体化，落到一个实处了，那么这样的政策出台以后，我们才会产生实质性的影响，如果简单的一两句口号，我个人感觉不会有什么太大的影响。
主持人：就像这种的数字化、规范化的东西的话，我们有的东西可以去遵循，他们有条件，那这个方案不变，我觉得怎么做都是方向性不变。现在我们在很多时候，也在提出，像刚才您提到了就全球化经济的问题，然后有一些乐观的经济学者会认为我们的中国的经济，已经开始提前复苏了，您觉得我们现在，从房地产的角度上看，我们现在的市场，是不是已经比世界要好了呢？如果并不是这样的话，在一个经济下滑的周期中，一个成熟的房地产市场，应该又是如何变化的呢？
李小宁：现在是这样的，就说如果说经济提前复苏，这个说法没什么错误。因为复苏这个东西，说法非常的含混，就说所谓复苏，就说我稍稍有一点点回暖，我就可以叫复苏，对吧！复苏是在回暖之前，一句话，如果提升以后，就叫回暖，再打以后就经济开始回升，然后上升，或者是这种趋势，就很明确了，所谓复苏只能就是经济有点慢慢好转。但是我认为，不确定。简单的从目前的三季度甚至到四季度，就是说现在目前经济已经企稳，或者甚至已经回暖，我觉得有点早，最重要看明年一季度。那我刚才讲了，房地产市场也是这样，要看明年一季度，因为一季度恰恰又是冬季，正好是冬季最长的一个季度。那么这个季度，对房地产市场影响比较大，我们知道房地产最不好的季节就是冬季。所以这个季节，如果持续的时间比较长，会对明年的走向会有影响。所以说今年的淡季会比上次要长，主要原因就是第一个金九银十不在。第二个又赶上冬季，经济复苏恰恰明年一季度又是个关键点，如果明年一季度不是很乐观，假如就说一季度GDP又下来了，很可能这个事情不是危言耸听，如果下来对心理影响非常大，就冲击非常大。那么我们还要看全球外围经济，外围经济还有一个调整过程，就咱们讲还有一个调整过程，所谓调整过程我简单讲，就讲股市吧！现在中国股市说是不看不跟随外围股市走独立行情，但实际上美国股市、欧洲股市连续上升，美国已经突破万点，但是它还没有一个回调过程。也就说这只靴子已经在空中悬着，随时有可能砸下来，那么它砸下来，结果自然就砸向中国市场，本来我们心灵很脆弱，如果外围和美国市场一暴跌，我们的股市也会跟着暴跌，那么暴跌这种心态，一砸，现在说法叫第二次探底，那么这个探底又接着对经济有影响。所以刚才我们谈了这么多，包括贸易保护主义，甚至包括那些这都是新出现的一些问题，但这些问题原来都有，只不过那个时候，由于经济比较好的时候，已经把它掩盖住了，现在经济不好的时候，别人都很难过冬的时候，凭什么给你穿棉袄，咱们大家一块冻着。就这个结果，就是我要不好的时候，我也不想让你太顺当。我也保护保护我的贸易，我也挤一挤你。
主持人：也就是我还没吃饱呢！我不能说先把你给喂饱。
李小宁：所以现在这种状态下，就像你说的房地产市场这一块，到明年关键要注意哪一方面，就是第一全球外围经济。因为到这个点上，外围经济对我们的影响非常大，过去我们好像觉得外围经济怎么样，我还可以坚持走我的独立行情，但是现在目前状态下，我们和外围的影响，越来越紧密了，越来越密切了。
主持人：就是刚才你也谈到了，美国的房地产市场，英国的房地产、包括其它的周边不太相同的，澳大利亚房地产，其实我们国内的房地产市场，跟其它不一样，因为像刚才您也谈到了，不管是美国还是英国这样的发达国家，它的经济下探的时候，它的房地产也跟着下调。而咱们的经济在不景气的时候，房地产却拉了几个月向上的一个很高的这么一个行情，您能不能跟我们分析一下，在这种成熟的市场下，或者说成熟的房地产市场，应该是怎么走？或者说咱们的中国市场和其它的市场有什么区别？
李小宁：现在是这样，中国的房地产市场和西方不太同于方面在哪？就是我们的资金。流动的资金，就是流动性资金相对充裕，这是肯定的，这是不争的事实。
主持人：会不会给我们的购买消费不够理智有关？
李小宁：对，购买行为，现在和流动性资金这个东西已经不是完全在一个范畴内了，比如流动资金来自几方面？第一个境外的流动资金，热钱，我们管它叫热钱。实际上中国银行在统计，我记得是在上个季度统计外汇的时候，有相当一批来路不明的资金，就是属于热钱，我们把这种钱就叫做热钱。那么这种热钱在国外，比如预期人民币升值，美元贬值的情况下，那么这个热钱进入中国市场，进入中国市场它无非就几块投资，第一块股市，第二块楼市，第三块可能是做一些其它的项目投资。那么这三块我们讲楼市是其中很大的一块，所以这块拉动也跟这个有关系，和外围市场，由于预期人民币升值，美元贬值有关系。这是第一点，突然爆发式这样。第二点就是什么呢？你看结合那块爆发增长的时候实际股市也是，你记得那时也是很强势的，那现在下来了，把楼市托下来了，实际也是有这么个情况，因为那些热钱都撤出去，在观望，不见得这些钱不在，也在，但是它在观望了，进入观望阶段，它要走一个反弹的时候，它再进入，或者是你再降一个低点，它再进入，这样一种状态。第二个就是说还有一个国内的这些，国外的热钱，还有国内的热钱，就是国内有相当一部分资金，实体经济投资，没有什么结果，甚至预期并不好，那么它可能也转向这个固定资产、服务业这块投资。不光是投住宅，还投一点别的东西。主要考虑就是这个东西能不能保值，至少能保值，至少目前中国发展，住宅市场发展这么多年，一直在保值、增值状态的情况下，这是一个比较稳定，我投一个工厂，实际上未来不知道怎么样！不好说，因为现在产能过剩，我投资什么东西都要考虑。我只有房地产这块，它可能是比较快，马上就能得见到实物，马上就能有评估出价格来，它有这么一个市场。所以这一块热钱，也是一大块。再就是我跟你讲的，去年有一部分钢铁需求，有效钢铁需求，就被压抑了一年才突然释放，这一实况就是这样，房地产是这种情况，就是说买涨不买跌。你涨的情况下，只要这个钢铁能承受的了，就能进入市场了。承受不了，自然就停下来了。那么这个东西，在今年我个人认为，是个下探过程，就肯定是要往回走，往回走但是能走多大幅度呢？我认为就是一种温和状态，要等明年一季度。就一季度全球经济和国内经济这些数据，对它的影响，由这个决定是不是还继续走下去，但是我认为这个时间会延长，就是不会说短期就反弹。即便是出现一些反弹，也不会是剧烈的。就是它这种反弹，也是一种温和性的，局部的调整，会有一个上升的，但上升完了以后，是不是还会继续下探，这还要看整个经济发展。但是我个人认为，房价在一种超高的情况下，它的反弹力度是有限的，第二个更多的就是跌势大于升势，这是一个趋势。就是说当你涨到一定程度的时候，那么跌势的这种风险，会大于升势的。
主持人：就是您也把现在的房价，然后归纳为这个超高了这一块，不像很多人，我们不说您悲观，应该说算是谨慎。房价对于我来说，我们的理解是比较高，但很多人说我们的房价还能再翻一倍。说我们的这个这么多年的实践告诉我们，中国的房地产不太会出现像其它国家那种暴跌。
李小宁：我现在不那么认为，可能大家没有承受过房价暴跌的这种，我们经济从住宅改革走到今天，就商品房住宅走到今天，一直处于上升的阶段，就局部的回调，但是趋势还是上升的，所以大家总是预期房价永远是在升，可是就忽视了一点，房地产是个商品，总会有涨有跌。随着经济的变化，它也会产生变化。
主持人：尤其是现在咱们就是国际或者是中国经济，有一个向下的趋势，而中国房价又涨上去了。很多人都会觉得，你看我们中国的房地产这么坚挺，既然连经济危机都打不夸我们，其实它并不是一个正确的解释。
李小宁：不能简单的就认为是这样。原因是在哪呢？就说我们的房子情况不一样，就购买的群体和购买的方式也不同。我原来可能也谈过这个问题，就说实际我们的购买者的，你如果把他抛弃开来看，有多少真正是自己需求的，有的真正是多少依靠工资买的，就实际收入购买的，有的多少是依靠其它的方式。所以这种，当你把这个划分出来以后，你就会发现，我们和国际上这种，真正的房地产买家不同点，就在于我们有一些特殊的买家，特殊的购买方式，决定了我们这个市场需求的特殊性，所以不能简单的就把我们这个房价，好像买的人多了，这房价虽然涨上去，作为一种正常的状态。但这种状态随着我们政策的趋紧，经济的慢慢出现问题的时候，它会逐渐暴露出来。所以我认为明年的房地产价格总趋势来讲，是一点探底过程，从今年下半年，就年底开始，到明年的第一季度都是在探底。那么这个底到什么程度？我要看经济的整体情况。如果经济不好，或者国内经济又出现一个回调过程的时候，那么这个房价可能还会继续探底，这个过程会变得比较长。我个人预测就这个探底过程，会比去年要长，究竟多长，要看整个经济，我觉得现在到目前状态，房地产总是单边行情的情况是越来越少，这种几率是越来越低了，就是不会出现太普遍了，或者像过去太独特了。
主持人：那我们时间也差不多了。最后一个问题，我想问您一下，就是在2010年，就是明年，我们在进行这种房地产的方面，应该注意哪些呢？
李小宁：第一个就是大家投资时候一定要量入为出，就是如果你要是投了以后，你只是赌它升值的话，我建议打消这个念头，我刚才讲了，明年可能是个下探过程。首先你的房子可能买到手以后，是在缩水，不是在涨水。这是第一个情况，要记住这点。第二个，如果你是为了赌这个租金，那你趁早打消这个念头，因为现在的房租，已经就是还不如同期存款利息高了。我们基本上现在北京地区的话，2.5到3基本上就这个收益率，就是2.5到3的回报率，这里还不排出一些其他的因素，就是一些风险因素在里面，还有一些其他的不确定因素，只是正常的就是这个状态，那么你这样的就是把这么大一个商品搁这，然后去挣那点租金的话，是不划算的。你要考虑这个。那么如果说再有风险的话，那资本投资是不是值得投。如果是自主性的需求，那你要考虑，就是你能不能承受就行了，这是非常重要。不过投资性需求，你一定要算好帐。有些物业是可以投的，比如咱们讲现在目前商业物业，特别写字楼，价格相对偏低。同地区就是倒挂的，咱们不管是哪个地区，你会发现同地区的写字楼反而比住宅还便宜。
主持人：是不是使用建筑50年有关系。
李小宁：不是，这个跟那个没关系，主要的原因写字楼的使用者是一些集团，是一些公司，他们在用。经济不景气首先冲击了他们，他们的购买力急剧萎缩，甚至公司都考虑生存问题了，它不可能再去扩大投资去购买这些物业了，这是第一个原因。第二个原因就是我们更多的住宅购买者是外来人口，比如就外国人外地人，他们买房子第一是要在北京有一个物业，给子女住或者自己搁在这，将来我可以在这住，老了以后我可以到北京来，我有一个房子。那么他这样去投，把不会去投一个写字楼，因为写字楼那个东西，它是没有办法住的，它只能租出去。公司不好情况下，写字楼租金都在往下掉，所以说这种投资，他也认为就是市场不明朗。再一个写字楼物业又比较大，相对来说一个体积的写字楼的话，会比一个住宅的面积要大一些，支付的更高。另外写字楼的信贷支持又弱，银行贷款也低，所以在这种情况，大家觉得我还不如去投资一个住宅呢！我住宅将来租，可能租的相对多一些，我转让的时候，买家可能也相对多一些，万一写字楼再卖的时候，可能都没有什么买家，接盘的人可能都很困难。它由于这些需求决定。所以大家对写字楼投资不那么积极，造成了现在目前的倒挂，但是我个人认为，随着经济好转，这些东西会慢慢升值的，所以你可以考虑先进入这个市场。我倒觉得比盲目的进入住宅市场要更好一些，更理性一些。再一个就是说大家进入市场，我个人提一个建议就是，你选择一个1、2月份，就是冬季的，春节那时候，就是所谓我们销售的淡季，就这个季节进入市场，这个季节你可能会获得一个比较好的价格，会有一个好的折扣，如果要进入的话。再一点就是你选择物业的时候，一定要区别去考虑，比如小户型、大户型、核心区还是边缘区，你要平衡一下好多因素，这里面就比较复杂了，不好一概而论。首先我们提倡就是说，要选这个未来最有发展的区间去考虑。比如它由于规划上，比如咱们现在讲CBD东迁，CBD东迁那么现在三平方公里的面积就划出来了，那么东迁不简简单单是三平方公里，三平方公里以外的，临近的这些区域呢？我因为三平方公里的政策的变化，会带动它周边的一些变化。第二个你像咱们简单讲，一套轻轨送机场，要到南站，翻过CBD，那么你要看看这个轻轨的走向，因为这个轨道交通很关键，它是一个快速交通，它是最好的一个交通了。那么这种交通它所相邻的站、点周边的物业肯定会产生非常大的变化，因为这条线非常关键，南站是咱们北京的一个动车组，就是快速火车，它是未来发展方向。就是国内以后发展要朝着快速，短途化的快速火车这个方向发展。就是各城市之间全部用快速轨道交通连接起来，那么这个它和机场这种连接，那么这套轨道，它周边的沿线跟物业，那肯定它会有一个比较大的变化，因为轨道交通会比一般公路交通的升值还要大，空间还要大。所以大家选择一定要有一个预期性，就对未来的变化，因为北京这个城市发展是比其他城市要快，它的市政建设会随着各种路网的发展而发展。
主持人：路面的交通恶化比较严重。
李小宁：因为现在这样的交通是非常重要，因为现在目前已经是400万辆车了，北京市，发展非常快。如果这样发展下去的话，不过几年我们可能就要接近东京的水平了。世界大城市就是发展轨道交通，就是那种大城市，像墨西哥、东京，包括像巴黎这样的，就会出现，交通非常拥挤的这种状态，那怎么办？一条轨道。你像日本就是，东京主要的上下班都是轨道交通，它的轨道交通非常发达，所以这个地区，我个人认为，将来可能会出现，你买了车，可能都是放在家里节假日用。大部分上下班出行，都是用轨道，依靠轨道交通。那么这样的话，它的物业是有投资价值的。所以大家选择一定要考虑这一点，就轨道交通放在第一位，路面交通在第二位。当车太多，实际路面交通，优势也会逐渐淡化，因为你路面车堵，保证不了，所以轨道交通是最关键的，所以大家一定要考虑这些因素，然后再去选择物业，再去投资。因为现在投资更要谨慎，因为在市场这样。我们一定要明白一个道理，就是没有只涨不跌的东西。就是任何商品，任何市场都会有涨有跌。我们房地产市场没有承受过跌的这种，所以我们大家没有这个精神准备，因为我们一直从改革以来，一直是在上升，一直保值增值状态。那么我们也会走向贬值这种状态。那么在这种状态一定要学会承受，因为发达国家都会经历这些，那么我们在这种发展中，朝着发达国家靠近的时候，我们同样也会经历这种有涨有跌的过程。所以大家投资一定要谨慎。
主持人：好，谢谢李总对我们最后的这个投资的一些建议，其实包括投资什么样的物业，然后包括什么样的时间，然后包括注意哪些都跟我们分享了。也感谢李总对2009年的市场的分析，以及对2010年的市场的预测。谢谢您收看本期的节目。好，再见！
李小宁：再见！